昨年の宅建本試験 問９です。
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次の１から４までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、明らかに誤っているものはどれか。
（判決文）
売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合において、当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあるなど、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときには、上記建物の買主がこれに居住していたという利益については、当該買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできないと解するのが相当である。
１ 売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合、買主は、工事施工者に対して損害賠償請求をすることができる。
２ 売買の目的物である新築建物に、建て替えざるを得ないような重大な隠れた瑕疵があって契約の目的を達成できない場合には、買主は売買契約を解除することができる。
３ 売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、当該建物が現実に倒壊していないのであれば、買主からの工事施工者に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、買主の居住利益が損害額から控除される。
４ 売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、買主が当該建物に居住したまま工事施工者に対して建て替え費用相当額の損害賠償を請求しても、買主の居住利益が損害額から控除されることはない。
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正解は、肢３ですね。
ちょと、余談ですが、これがあまりにも難しく全く歯が立たないと判断すれば、似通った肢である、３と４のどちらかです。
さらに、どちらかといえば、若い番号の方がより正解が多い感じですね。
この法則からでも、正解は肢３です（笑）。
この出題、実は、昨年の「うかるぞ宅建直前予想」第３回目問４の肢２で当ててます。
【問 ４】 不法行為による損害賠償に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
２ 購入した新築建物に構造耐力上の安全性にかかわる重大な瑕疵があり、倒壊の具体的なおそれがあるなど建物自体が社会経済的価値を有しない場合、買主から工事施工者に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、その居住利益を損害額から控除することはできない。
で、解説では、
２ 正しい。建て替え費用相当額の損害賠償請求から、居住した利益を引く必要なし
このような社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときには、当該建物の買主がこれに居住していたという利益については、当該買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできません（判例）。また、社会経済的な価値を有しない当該建物を建て替えることによって、当初から瑕疵のない建物の引渡しを受けていた場合に比べて結果的に耐用年数の伸長した新築建物を取得することになったとしても、これを利益とみることはできませんし、そのことを理由に損益相殺ないし損益相殺的な調整をすることもできません（判例）。もし、損益相殺ないし損益相殺的な調整を行うことができるとすると、賠償が遅れれば遅れるほど賠償額は少なくなることになって変ですし、これは、誠意がない売主を利するという事態を招き、公平ではないでしょう（判例）。
と取り上げました。
みごと的中したものですが、やったー、と叫んだ一つでした。
次回のブログでは、今年どうしても出そうな「被害者側の過失」の判例をご紹介します。
これも、この予想問の肢４で出していましたが。今年の予想問題ではないので。
では、また。
☆ 2012年版うかるぞ宅建直前予想問[模試4回分]
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