質問を受けました。 「利息10パーで貸し付けた場合、遅延損害の利率は定めてないなら、その利率は10パーですか5パーですか」。 まず、条文は、「金銭の給付を目的とする債務の不履行については、その損害賠償の額は、法定利率によって定める。ただし、約定利…

売上高と経常利益の覚え方についての質問です。 まず覚えるのは、減と増でしたが、 この数字・特徴は、平成２６年度のものです。 ２７年度の数字は、今年の９月に出されますから、もうそのころには本試験問題もほぼ完成している時期と思いますので、作問する…

質問を受けました。 「農地法の許可権者がぐちゃぐちゃです」。 まず、３条と、４条・５条の見方のスタンスをもう身につけましたか。 ちなみに、後者の２つは転用で、農地等が、亡くなるのを禁止しているものですね。 まず段階的なことを覚えます。身近な、…

質問を受けました。 「４条には、なぜ採草放牧地がはいっていないのか」です。 ４条は、自己転用の規制です。手放しません。 このため、農地は規制しています。 それは、農地を転用、１秒でも、転用すると、もとの農地に戻るには長時間かかるからです。 それ…

地区計画のイメージはできていますか。 地区ですから、地域住民の意見が反映されやすいものですね。大きいと関心なくなるものですから・・・。 で、身近な行政町は市町村であって、都道府県でｈないということも出てきます。 そして、小さな街作りですから、…

質問 「代金を遅延すると」 にお答えします。 まず、不当遅延は、業法44条にもあります。 この場合は、正当な理由があれば、取引に係る対価の支払を遅延しても、業法上は問題ありません。 民法はダメですね。 ・・・・・・・・・・・ （金銭債務の特則） 第…

質問 「重要事項説明」 にお答えします。 どのような事項が３５条事項になっているか、もちろん消費者にとって最低限重要なものです。 しかし、業者にとって、調べるのに、難しくない点も考慮しています。 石綿とか、耐震とかは、そうですね。 あと、３４項…

質問 「大臣への申請では、経由がでてくるその理由」 にお答えします。 ある申請をするときに、経由という論点が出てきます。 実は、申請者に身近な行政庁として、市町村町→都道府県知事→大臣、となるでしょう。 確かに、大臣はそうめったに接触はしないです…

質問 「供託額の説明が要らない理由」 にお答えします。 どこに供託所があるかは、被害者にとって重要です。 だから、説明してほしいはずです。 では、供託額はどうか、ですが、確かにしりたいかもしれませんが、被害者がそのとき多くいると、実際自分より先…

質問 「登記の公信力と公示力」 にお答えします。 登記の役目から、見ておきましょう。 登記はすべての人にそれにより知らせるという役目があります。公示ですね。 そのためには、何が重要かと言えば、本当に公示される権利があることです。 当たり前といえ…

質問 「宅建に六法はいらないとありましたが過去問には根拠条文、判例がありますが、条文、判例が見えるサイトてありますか？」 にお答えします。 条文は、「法令検索」でいいと思います。 私も利用していますが、法令データ提供システムのアドレスは http:/…

瑕疵担保責任についての続きです。 条文を確認しましょう。 まず、民法では、賃貸借でも売主の規定を準用していますから、担保責任が認められます。 根拠は有償です（５５９条）。 では、宅建業法はどうか。 ３７条では、例え特約があっても、記載いらないと…

瑕疵担保責任ですが、まずどういうものか、民法を勉強します。 瑕疵とは、契約が成立する前から、あるということ、根拠は有償であること、などです。もちろん、どういう要件、内容かもチェックします。 有償ですから、売買でも賃貸借でも、生じます。 そして…

免許換えと登録の移転との違いを少し意識して、論点を覚えておくといいでしょう。 忘れないし、しらに問題も対処できるからです（最後の切り札）。 同じように、処分権者が交代する点では、おなじですが、構造というか作り方が全く違います。 それは、免許の…

業法を学習するときのスタンスです。 業法も、契約に関する規制は、民法が基本となっています。 そして、民法は、本人の意思尊重からできているルールですが、それは契約のところでいけば、要は自己責任ということでもあります。 自分の意思で契約したでしょ…

質問がありました。お答えします。 質問は、「債権の時効がらみの保証の場合について」 読者の方から、いただきました。 お答えします。 知識以外に、ここでの切り口は、２つあります。 保証の問題は、まず附従性を見ると言うことです。附従性を征する者は、…

質問がありました。お答えします。 質問は、「包括承継だから 当然占有権も承継し(瑕疵も)承継してますよね？任意を挟む余地はないのでは？」 ということですが、まとめてしまいました。 お答えします。 結論からいうと、占有は事実的な面が強いので、本人の…

質問がありました。お答えします。 質問は、「平成12年の問題にて、免許を受けてもいつまでに営業保証金を供託しろという規定はないですが実質免許権者は免許 を与えた日から三ヶ月たっても(以下理解あるので省略)てことは、営業保証金でいくんなら(保証協会…

補足説明します。 この質問「平成16年の問題で営業保証金で業者が新たに支店を二つ設置し「同時に」既存の支店を一つ廃止してる場合 追加供託は1000万ではなく500万でいいですか？」 についてです。 その点で、 「公告してとするのが取引相手保護の観点から…

質問がありました。お答えします。 質問は、「平成16年の問題で営業保証金で業者が新たに支店を二つ設置し「同時に」既存の支店を一つ廃止してる場合 追加供託は1000万ではなく500万でいいですか？」 読者の方からいただきました。 お答えします。 金額の点…

質問がありました。お答えします。 質問は、「還付充当金が納付された場合、保証協会はその後そのお金をどうするのですか？」 理佐さんからいただきました。 お答えします。 まず、被害者が指定供託所から還付をうけて保護されますが、それにより穴が開きま…