宅建勉強の指針となる今年の問題とは・・・。

今年は、うかるぞ宅建士 最短25時間~最後の切り札~ を出しました。

権利では、最初に手を付ける順を書き、民法の賃貸借と、借地借家の克服、と書きました。

強弱ができていなかった方は、中途半端に終わった人も多かったと思います。

そして、今年の問題で特徴的なものを挙げてみたいと思います。

先に、問９は絶対に研究しておかないといけないといいました。

条文の問題も、民法の改正がなされるまでは出そうです。改正法も、意識してね、というメッセージです。

後、問題文をしっかり読んで、その場で想像を働らせてほしい、という問題作りをしています。

そのいくつかを挙げると・・・、

・・・・・・・・・・・・
問２
２　被保佐人が、不動産を売却する場合には、保佐人の同意が必要であるが、贈与の申し出を拒絶する場合には、保佐人の同意は不要である。

４　被補助人が、補助人の同意を得なければならない行為について、同意を得ていないにもかかわらず、詐術を用いて相手方に補助人の同意を得たと信じさせていたときは、被補助人は当該行為を取り消すことができない。

問４

２　甲土地上の建物が火災によって焼失してしまったが、当該建物に火災保険が付されていた場合、Ｂは、甲土地の抵当権に基づき、この火災保険契約に基づく損害保険金を請求することができる。

問１０

２　Ｃが甲建物の賃借人Ｅに対し相続財産である未払賃料の支払いを求め、これを収受領得したときは、Ｃは単純承認をしたものとみなされる。　
・・・・・・・・・・・・

つまり、単に知識をきくのではなく、しっかり事実認定ができないとだめだよ、でしょう。

この問題を取る勉強は、正確な知識をもつことですが、その前提として、それはどういう意味か、なぜそうなっているのか、を日々考えておくことです。

それが一番できるのは、問題を解くときに養っていくことでしょう。もちろん、テキストでも、それがしっかり書いてないとダメです。

要は、解説がポイントとなりますので、しっかり理由が書いてあるものを選びましょう、

では、また。

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宅建“なぜ今年やさしくなったか”“来年はどうなるか”・・・。

今年の宅建試験は、だいぶ前の宅建試験に戻った感はあります。

もちろん、単純に戻ったわけでもありません。

個数問題は、９問から６問になりましたが、あいかわらず個数問題は正答率が悪いです。

仮に、昨年と同様にあと３問増やせば、もう少し難しく感じられたでしょう。

あと、それでもきちんと勉強した人で、業法の得点ができている人は、ほぼ満点なのですが、全体的にそれほど業法はできているわけでもありません。

確かに、昨年は全体にできている人でも、大部分が業法が１６点だったのとはちがいますが・・・。

そこで、一番の試験元の狙いは、何かです。今年易しくした理由です。

“宅建試験はそれほど難しくはない試験だとの印象を確認させたかった”ということにあるのではないでしょうか。

それには、不動産に係わる人々に、合格してもらいたいということと、その人達がだんだん試験が難しくなって、宅建士１年目があれだけ難しくなった、だから今後ももっと、もっと難しくなって、

沈滞ムードに陥らないように、仕掛けた節があります。

萎えさせないようにです。

これは、あくまでも私の考えです。

予備校も、もっと難しくなるとそれをあおっています。士業だから、もっと難しくなる、などの印象を全体に与えています。

そう考えないと、今年一挙に易しくしたことがつじつまがあいません。

そうすると、来年も今年の傾向が続きそうです。

２年間ぐらい、易しいということのメッセージを出さないと、受験生全員に伝わらないからです。

それが浸透したら、おそらくは合格点があがっていきますから、また難しくなるでしょう。

それが２年間なのか３年間なのか、わかりません。

過去この繰り返しともいえます。

今年の合格点などでまた、調節すると思いますが、宅建試験は、それほど難しくないので、頑張って勉強してください、大丈夫ですから、というメッセージが今年の試験内容だと、いまのところ私自身総括しています。

ということで、みなさんは安心してください。

うかるぞ宅建士 最短25時間~最後の切り札~で大丈夫です。

また、何かありましたら、発表します、

では、また。

※まだあ、問４４肢４の解決はありません。

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マンション管理士・管理業務主任者の受験申込者数もまた減少しました・・・。

今年の行政書士の受験申込者を先に見ましたが、この傾向は、マン管と管業でも同じでした。

マンション管理士は、今年の申込みで16,006人、昨年の16,466人からみると、昨年より500弱近く減少しています。

平成13年度のスタート時には、109,520人もいました。私も、このときの受験生でした。

管理業務主任者の方は、今年の申込みで20,254人、昨年の20,317人からみると、60人ほど減少しています。

平成13年度のスタート時には、64,278人もいました。

これらの試験は、上位何％合格ですから、大変です。

試験日は、１２月前後ですから、まだまだ日はあります。弱点を克服し、頑張ってください。

では、また。

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最短25時間~最後の切り札~ (うかるぞ宅建士シリーズ) の中にかいてあること・・・。

ここ数年書いていることですが・・・・今年は、「最短25時間~最後の切り札~」の中にも書きました。

それは、少し得点が足りなかった方に対してです。

毎年ですが、普段は実力もあり、模試などの結果も残している人が、本試験ではその力を発揮できず、合格ぎりぎりの線にいる人を見てきました。

そうならないために、少し書いておきたいと思います。

当日に、実力を発揮できないのですから、まずは精神的なものは大きいと思います。

普段の力が出れば、受かる実力をもともともっているのですから、そのような状況を意識してコントロールできる状態をつくっておくべきです。

よくよく考察すると、そういう人のほとんどは、実は丁寧に知識を覚えていないことも多いです。

学校の模試、過去問はできているのですが、おそらくその理由をしっかり詰めていないことが多いことがあります。

本試験では、すべて始めて見る問題ですから・・とまどうわけです。そこが原因なら、すぐに丁寧に覚えましょう。

さらに、２つくらいあると思います。

要は、時間が足りなくなるから、焦って、普段の実力を出し切れない場合です。

２つめは、一つめと重なるのですが、問題を解くテクニック（時間短縮もするのですが）を実践してないことです。

そういう人をよくよく見てみると、まず、問題用紙は、実に少しの情報しか書いてありません。他にもありますが・・・。

途中で頭が真っ白になるくらい精神的に動揺するのですから、時間中は問題文にめり込むために、書き込みするといいはずです。

たとえば、主語にチェック、述語にアンダーライン、キーワードに枠囲み、などなど、そういう作業をすることで自然に問題文に集中してくると思います。

このように書いておくと、二度読みしなくなる点もこの効果でしょう。二度読みは時間を無駄にするからですね。

また、図を書くことは必須です。ＡＢなどを間違えないように、数え間違いをしないように・・。

あと、組み合わせの問題でのテクニックを実践していない人も多いです。

今年は、２問ありましたが、疑義があるものとなりましたが、テクニックで解いていけば、不安はなかったはずです。

とにかく、時間が足りない人ほど、全部読もうとするようです。

あと、テクニックとしては、△をつける基準が実に曖昧です。しっかりとした理由がないのに、なんかこの前ヤッタものだから、１問１答でやったから、などで○とか×と打っていませんか。

などなど、テキストとか、過去問でやった知識とか、学校に通っている人は講義している先生の内容とか、問題文を読んでいるときにそれらがきちんと思い出して解いていますか。

講義であれほど強調した点なのに、この人は実はできていないと、思うからです。

それさえできていれば、もっている実力が、本試験でも半減しないと思います。まず、頭が真っ白にならないと思います。

もう一度、そういう本試験に失敗したと思う方は、自分の状態はどうだったかを検討してみてください。

そして、今年は、「最短25時間~最後の切り札~」にも書いていますので、ぜひ参考にしてください。

今年も書きます。『百折不撓（ひゃくせつふとう）』　何度失敗しても立ち上がる強い心を持ってほしいです。

では、また。

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行政書士の受験申込者数がまた減少しました・・・。

今年の行政書士の受験申込者をみると、昨年より３千近く減少しています。

53,456人だそうです。非常に減少しています。

ここ１０年間をチェックしてみても、３万人以上の減少です。

宅建受験者が少しですが、増加しているのと違っていますね。

しかし、人数が少なくなっても、一定の基準を満たさないと合格しません。

ですから、他の受験生のことはあまり気にせず、あと２週間近く、頑張ってください。

では、また。

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平成２８年度本試験業法の問題“問３６”・・・。

宅建業法の問題で、なかなか良い問題が、問３６があります。

まずは、もう一度解いてみてください。

・・・・・
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア　区分所有権の目的である建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が借地借家法第22条に規定する定期借地権の設定された土地の上に存するときは、当該定期借地権が登記されたものであるか否かにかかわらず、当該定期借地権の内容について説明しなければならない。

イ　宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務市街地の整備に関する法律第4条に規定する流通業務地区にあるときは、同法第5条第1項の規定による制限の概要について説明しなければならない。
・・・・・・

肢アは、省令で定める内容との引っかけを意識して作問されています。

この省令は、貸借の場合しか説明しなくてもいいものですね。

そこにすぐ気がついて、他にどういうものがあったかな、と思い巡らすことが必要です。

切り返しの早さが、合否につながります。予想問などで身につけてほしいところです。

そうすると、区分特有の９つ、最初の敷地利用権かあ、と判断でき、後はその内容だったな、と正しいと判断します。

肢ｉは、法令の制限、と気がつくと思いますので、実際に、宅地を借りる人になってみると・・・いいのでした。

そうすると、流通業務地区、この地区は豊洲とか太田市場みたいな地区ですから、流通に関する施設を立てないとマズイだろう、自分は豪華な賃貸マンションを建てたいときには、規制されるかもしれん、と勝手に想像できて・・・・。

だったら、事前に説明を受けないと、あとでマズイことになると判断できるわけですね。

細かく覚えていないところですから、その場で臨機応変に肢負うする問題です。

予想問でも、こういう問題を多く作りたいです。

この問題もしっかり研究して、これからの学習のポイントを考えておくと良いでしょう。

では、また。

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平成２８年度本試験権利の問題“問９”・・・。

権利の問題で、なかなか良い問題が、問９です。

判決文を理解して、それを前提に知識を聞いていくというものです。

既にこの判例は、平成２４年問８肢１で、出題されています。やはり、過去問も、しっかり検討しておくべきですね。

・・・・・

問　８　債務不履行に基づく損害賠償請求権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

１　ＡがＢと契約を締結する前に、信義則上の説明義務に違反して契約締結の判断に重要な影響を与える情報をＢに提供しなかった場合、Ｂが契約を締結したことにより被った損害につき、Ａは、不法行為による賠償責任を負うことはあっても、債務不履行による賠償責任を負うことはない。

・・・・・・

要は、不法行為の問題で考えると言うことですね。

その今年の問９では、・・・。

・・・・・
（判決文）
契約の一方当事者が、当該契約の締結に先立ち、信義則上の説明義務に違反して、当該契約を締結するか否かに関する判断に影響を及ぼすべき情報を相手方に提供しなかった場合には、上記一方当事者は、相手方が当該契約を締結したことにより被った損害につき、不法行為による賠償責任を負うことがあるのは格別、当該契約上の債務の不履行による賠償責任を負うことはないというべきである。（中略）上記のような場合の損害賠償請求権は不法行為により発生したものである（略）。

１　信義則上の説明義務に違反して、当該契約を締結するか否かに関する判断に影響を及ぼすべき情報を買主に提供しなかった売主に対する買主の損害賠償請求権は、買主が損害及び加害者を知った時から3年間行使しないときは、時効により消滅する。

２　信義則上の説明義務に違反して、当該契約を締結するか否かに関する判断に影響を及ぼすべき情報を買主に提供しなかった売主に対する買主の損害賠償請求権は、損害を被っていることを買主が知らない場合でも、売買契約から10年間行使しないときは、時効により消滅する。

３　買主に対して債権を有している売主は、信義則上の説明義務に違反して、当該契約を締結するか否かに関する判断に影響を及ぼすべき情報を買主に提供しなかった売主に対する買主の損害賠償請求権を受働債権とする相殺をもって、買主に対抗することができない。

４　売主が信義則上の説明義務に違反して、当該契約を締結するか否かに関する判断に影響を及ぼすべき情報を買主に提供しなかった場合、買主は、売主に対して、この説明義務違反を理由に、売買契約上の債務不履行責任を追及することはできない。

・・・・・

正解は、肢２ですね。肢１と３は、不法行為での問題として、肢２と４は債務不履行として、作問されています。

しかも形を揃えて、作問しています。見た目、きれいです。

今後もこのような形の内容が出題されるのでしょう。

でも、やることは基本的知識ということがわかります。

この問題を通じて、これからの学習のイメージを考えておくと良いでしょう。

では、また。

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