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高橋克典の“法律 だいすきになーれ+ひとり言α”

・・・・・ まずは“宅建資格”から

借地借家法−26条・27条・28条その2をみてみよう・・・。

今回は、期間を定めていなかった場合です。実務では、ほとんど期間を定めるのが普通ですが、全くないわけでもなく、規定されています。

いきなり条文をみましょう。大丈夫でしょう。

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(解約による建物賃貸借の終了)
第二十七条  建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。

2  前条第二項及び第三項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。
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ここも、前条2項も適用するとしていますので、第1関門と第2関門があるということですね。前の回参照。

1項では、賃貸人のみとありますから、やめたいという解約の申し入れをしても、6か月後に終了する形をとるということですね。しかも、28条の規定もあります。

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(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)
第二十八条  建物の賃貸人による・・・・・・又は建物の賃貸借の解約の申入れは、・・・・・・、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
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大胆に途中をカットしましたが、むしろこのほうがわかりやすいですね。条文も長い場合、削除・黒塗りしてとってしまうと、わかりやすいことが多いです。あ、判決文もですね。

これが第一関門です。
27条は前条の2項も準用していますから、第2関門も同じです。終了するのは、厳しいです。やはり借主保護だからですね。

ということで、賃借人からの解約申し入れはどうか、気になります。

これには、この法律には規定がないのですから、民法の規定が適用されます。

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(期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ)
第六百十七条  当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一  土地の賃貸借 一年
二  建物の賃貸借 三箇月
三  動産及び貸席の賃貸借 一日
・・・・・・

違いは、借主を保護する必要はないので、3か月後、もちろん正当理由は要らないのです。違いを言えたらOKです。

あと、期間の定めのある場合の中途での解約について、民法に規定があって、見ておきましょう。これは非常に重要です。

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(期間の定めのある賃貸借の解約をする権利の留保)
第六百十八条  当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。
・・・・・・

ここで、法律が解除とか解約とか言葉を使い分けていますが、定義が書いてありませんので、その違いはむずかしいです。

いろいろ考え方があるみたいですが、私なりには、解除は一応法的な理由がある場合か性質上認めた方がいいような場合は解除で、個人的な理由で、ということは(法的に見てはっきりした)理由がなくても終了したいということきには、一応解約の申し入れをして調節するような、あんばいぐらいです。

まあ、こういう概念は、悩むよりそのまま条文として受け入れて、不都合があればその都度大胆に修正していけばいいのではないでしょうか。どちらかが勝つか、負けるかですから。

あくまで、どういうことをしたいのか、を深くさぐり、考えていく方が大切です。

この期間が定めている場合の、中途解約の特約がない、ないですよ、そのときでも一方的に認められる場合があり、それは借地の規定で一つ(覚えていますか)、定期借家(これから出てきます)で一つあります。

では、また。

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