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高橋克典の“法律 だいすきになーれ+ひとり言α”

・・・・・ まずは“宅建資格”から

借地借家法−29条をみてみよう・・・。

では、まず何と言っても、法律を作った人(最終的には国民ですが)は、賃貸借では、何が最も重要だったか、覚えていますか。

それは、賃料がいくらになるかでしたか。
いいえ、違いました。

いつまで借りられるか、ですね。それで規定するときにも、存続期間とか、更新とか、終了に関する規定を最初に置いているのでした。

この借家権も、そうなっています。

まず、民法との規定とどう違っているか、29条を見てみましょう。

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(建物賃貸借の期間)
第二十九条  期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。

2  民法第六百四条 の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。
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これをみると、期間は定めてもいいし、定めなくてもいいし、そういうものを認めていますね。

借地権では、最低30年の存続期間となるのとは違っています。それは、建物を所有するために土地を借りるのと、人の建物を借りるのとの違いがあるからですね。

まず、期間を定めなくてもいいのですが、それは民法と一緒です。それでは、定めた場合というと、1項と2項で、民法との違いが出てきます。

1項は、1年未満の存続期間を規定しても、したことにならないことになります。これ強行規定ですからね。

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強行規定
第三十条  この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。 ・

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民法では、3か月でも1月でも、互いの当事者の意思を尊重する法律ですから、当然有効です。

ここでは、あまりにも短い期間では、借主にとって、すぐ期間が来て、おちおち借りられないのではないか、ということなんでしょうね。

では、もう一つの修正とは何かですが、民法604条を見てみましょう。

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(賃貸借の存続期間)
第六百四条  賃貸借の存続期間は、二十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、二十年とする。

2  賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から二十年を超えることができない。
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みなさんは、もう自分でここでの内容をいえますか。
そうですね。民法と違って、20年を超えても、無効にならないということですね。100年と決めてもいいのです。

民法の604条では、何も指摘はないのですが、内容からすると、民法でもこれは強行規定ですからね。

どうでしょうか、借家権を設定するときの存続期間に関するものでした。

では、次回は、更新とか、そうでなければ終了するとか、そういう問題を扱いましょう。

では、また。

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