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高橋克典の“法律 だいすきになーれ+ひとり言α”

・・・・・ まずは“宅建資格”から

借地借家法−38条・39条でいよいよ最終章だ・・・。

今回でいよいよ借地借家法も最終回です。これで、きっと条文を読むことが好きになりましたか。

すくなくてもアレルギーはなくなったと思います。

実は、条文の方がシンプルでしょう。テキストを読むより、スーッと入ってきませんか、私だけかな。すーっと入ってくれば、問題文ももっとすーと入ってきます。

宅建試験では、特によくでる「定期建物賃貸借」があります。毎年出ていると言ってもいいでしょうね。特に、38条です。

要は、当初予定していた期日が来たら、必ず終了して明け渡してもらえる借家権があるということです。

例えば、新しい家を買ったとたん、海外に転勤が決まり、その間のみ人に貸したい、でも返ってきたらすぐに住みたい、という要求に応じるものです。

38条の定期建物賃貸借から見ていきましょう。

何項かづつ、分けて見ていきましょう。まず、1項から3項までです。

・・・・・
(定期建物賃貸借)
第38条  期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第29条第1項の規定を適用しない。

2  前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

3  建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
・・・・・・

まず、1項から分析しましょう。

必ず期間を定めます。しかし、1年未満でもそのまま有効ですね。わかりましたか。期間の定めのないものとなりません。それは、29条1項の適用をしないとあるからです。

それから、書面、つまり契約書面のことですが、単に口頭ではだめですね、そして、更新しないという借り手にとって不利な内容もここでは定めることができるとなっています。30条の適用はないからです。

あと、建物の用途は、特に限定はありません。事業用でもこれを使えます。

定期に終了しますが、可能な限り普通の借家権の規定も適用可能ですね。例えば、引渡も対抗要件となるなどです。

では、2項を見てみましょう。

この契約をするためには、必ず契約の成立前に、賃貸人は、相手に重要事項の記載がある、契約書面とは違うものを渡してから、その内容を説明しなさいとなっています。

その説明をしないと、普通の借家権となるぞ、と脅しています。これが3項です。それはそうですね。借り手保護からです。

このように有効に成立した後に、さらに問題がでてくるのが、4項と5項、そして6項です。

・・・・
4  第1項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。

5  第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。

6  前2項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
・・・・

では、4項とはどういうことを規定しているのでしょうか。わかりましたか。

まず期間が1年以上の特約をしたときに限りますが、借りている方も、定期に終わることを忘れる可能性があるので、賃貸人から一定の期間に通知をしないと当初定めた丁度の期日には終わらないよ、と脅しています。

もちろん、最低でも6月の余裕を持たせればいいので、本来の終了時期のたとえば2か月前に通知をしたなら、そこから6か月後には終了、本来の満了から4か月後、になるとも言っています。更新されませんよ。

では、5項はどうでしょうか。ここが一番難しいか。

ここは期間が必ず定められるので、中途で解約する特約がないと、本来は途中で一方から解約できないのですが、それでも借りている方もかわいそうな場合もあるだろうから、そのような特約がなくても、一定の要件のもと中途解約ができる制度なのです。

一定の要件は、というと、�@居住用であること、これは居住用なら2つは住めないからですね。�A床面積が200�u未満であること、これはそれ以上なら、2つ住宅をもてるだけのお金持ちだろうという可能性です。そして、�B借りている人がどうしてもそこを出ないといけない理由があることです。他に居住せざるを得ないので、住むところは2つはいらないという状況です。もう、見ないで言えますか。

これら4、5項に反する特約で、賃借人に不利なら無効です。これが6項です。

では、最後の7項です。

・・・・
7  第32条の規定は、第1項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
・・・・

これは、定期ですから、その間あまり賃料の増減はないだろう、だから、特約がなければ賃料増減額請求権を認めてもいいが、それを禁止した特約をしても普通の借家権と異なり、無効にしない、というものです。

特に、賃料減額をしないという特約も、借り手に不利なのですが、ここでは可能であると読めましたか。そういっている内容なのですよ。

そして、39条の内容で本当に最後です。

でもこれは、建物が壊されるまでは貸してあげるというものです。

・・・・
(取壊し予定の建物の賃貸借)
第39条  法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、第三十条の規定にかかわらず、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができる。

2  前項の特約は、同項の建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってしなければならない。
・・・・・

書面でしないとこれに該当しませんので、注意してください。

では、これで借地借家法の規定をすべてチェックしましたので、自信を持って試験にのぞんでください。

そして、得点源にしてください。楽しく問題を解けますように・・・。あわせて、直前は「うかるぞ宅建士 最短25時間~最後の切り札~ 」を読んでください。

ブログを読んでいただいているので、借地借家法の内容がガンガン、しかもスーッと入ってくると思いますよ。

では、また。

うかるぞ宅建士 最短25時間~最後の切り札~ (うかるぞ宅建士シリーズ)
高橋克典
週刊住宅新聞社


2016年版うかるぞ宅建士 直前予想問(模試4回分) (うかるぞ宅建士シリーズ)
高橋克典
週刊住宅新聞社


試験にうかる!!法律のカンタン思考術―宅建受験生必携
高橋 克典
住宅新報社

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