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高橋克典の“法律 だいすきになーれ+ひとり言α”

・・・・・ まずは“宅建資格”から

借地借家法−34条・35条をみてみよう・・・。

今回は、2つの条文を扱います。もちろん、これらは状況は違いますが、要は家を借りている者を保護する点では、ある意味同じです。何とか、借家人を保護しようという態度が出てきましたか。

まず、転借人の保護から見ておこう。

民法では、賃貸人の承諾がなくては、転貸できませんでした。賃貸人に無断ですると、解除されます。もちろん、判例は、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合には契約を解除できません。また、借地なら、代諾許可という制度があります。借家には、あくまでも借主の意思を尊重すべきだから、その制度はありません。

要は、解除できないということは、つまり適法な転貸借のときには、賃貸借と転貸借の関係がどうなるかです。元々別の契約ですが、転貸借は賃貸借があることを前提としている点もありますから、複雑なのですね。

本来なら賃貸借が終了すれば、同時に転貸借も終了するといえそうですが、そのときの点を修正する条文があります。

・・・・・・
(建物賃貸借終了の場合における転借人の保護)
第34条  建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。

2  建物の賃貸人が前項の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から六月を経過することによって終了する。
・・・・・・

ここでの終了事由は、「期間の満了又は解約の申入れによって終了」に限定しているので、これ以外の合意解除とか債務不履行の解除ではどうなるか、解釈によっても妥当な解釈をしないといけません。

結論は、合意解除では、転借人を追い出せないのですが、債務不履行での解除では、転借人に催告もする必要はなく、転借人に明渡をしたときに転貸借が終了します。
つまり、賃借人との間の賃貸借契約の解除に基づき、転借人に対しても建物明け渡し請求をすることができ、この転借人に対して目的物の返還請求をもって、賃借人(転貸人)と転借人の間の転貸借契約は履行不能により終了するということです。

あと、借地上の建物の賃借人の保護という規定もあります。

まずは、条文をみて想像してみてください。

・・・・・
(借地上の建物の賃借人の保護)
第35条  借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその一年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から一年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。

2  前項の規定により裁判所が期限の許与をしたときは、建物の賃貸借は、その期限が到来することによって終了する。

・・・・・

ここでは、借地(借家ではないですよ)が終了したら、建物の賃借人は、土地を返さなくてはいけません。それは、予め知らなくてもです。もちろん、建物買取請求がなされれば、そのまま住めることもありますが、この請求をしないときもあります。
そうなると、直ちに出て行かなくてはいけないことになりますから、この規定があるのですね。

うまく保護しています。

では、また。

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