高橋克典の“法律 だいすきになーれ+ひとり言α”

・・・・・ まずは“宅建資格”から

借地借家法−19条・20条をみてみよう・・・。

今回は、賃借権の譲渡・転貸の問題を扱います。

まず、民法ではどうなっているかを理解します。

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(賃借権の譲渡及び転貸の制限)

第六百十二条  賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。

2項  賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

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ここから、賃借権は権利だけど、自由に譲渡できないし、賃借物を貸主に無断で人に又貸しできないといっています。

それは、貸主の所有物を借りている方が、貸主の知らないうちに他人に使わせることは、どうみてもマズイでしょう。そういう人なら、貸主は、もともと貸さなかったと思います。

ちなみに、地上権なら所有権の変型である権利(物権)ですから、民法で既に自由に譲渡でき、別にこの法律で特に保護する必要はありません。

では、絶対に貸主の承諾がないとまずいのか、ということですが、既に民法における判例で例外を認めています。

その判例は、「背信行為と認めるに足りない事情があるなら、賃貸人は賃貸借を解除することができない」としています。

そして、土地を借りている場合には、建物がすでにたっているはずで、それなら土地の使いみちが人によってあまり変化がないはずです。貸主も意固地にならずに承諾してあげればいいということもありますね。

そこで、借家の方にはないのですが、借地の方には以下の規定があります。

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(土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可)

第十九条  借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。

7  前各項の規定は、転借地権が設定されている場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。ただし、借地権設定者が第三項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければならない。

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2項から、6項までは、試験ではおそらく出ないと思いますので、1項中心におさえておけばいいでしょう。
ここも長いのですが、内容は難しくなく、試験では、誰が申立をするのかがきかれているので、そこのみしっかり押さえておいてください。

また、建物を譲渡するときには、それに伴って土地の利用権も譲渡とか転貸がともなうことになります。建物を単に賃貸するなら、ここの問題はなんら生じません。建物の所有者はかわりませんから。

あと、建物に抵当権などが設定されて、それにともなって競売(要は売買です)がなされたときには、それも建物の所有者がかわり、利用権もそれに伴って譲渡されますから、おなじ問題が生じます。

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(建物競売等の場合における土地の賃借権の譲渡の許可)

第二十条  第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又は公売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、借地条件を変更し、又は財産上の給付を命ずることができる。

3  第一項の申立ては、建物の代金を支払った後二月以内に限り、することができる。
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ここも、それ以外の項は試験ではおそらくでませんので、省略します。

そして、ここでも試験では申立権者が出題されますが、ここは19条の建物の所有者でなく、建物を取得する側である「第三者」の方になっています。

所有者はそもそも競売されたくないと思っていることもあり、積極的に動くと思えませんね。

あと、このような手続きには、時間もかかることもあり、第三者には他の保護手段も認められています。それは・・・。

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(第三者の建物買取請求権)

第十四条  第三者が賃借権の目的である土地の上の建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を取得した場合において、借地権設定者が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、その第三者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

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建物買取は、更新されずに終了した場合でも、認めていました。

ここも第三者から、この権利を認めています。

このように民法とは違った権利を認め、土地を借りている人を保護しています。

借地では、試験で出そうなところは、残すところ一時使用と、定期借地権のみです。ゴール間近ですね。あ、借家があるか。

では、また。
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