借地借家法−１０条をみてみよう・さらに続き・・・。 - 高橋克典の“法律　だいすきになーれ＋ひとり言α”

実は、更に続きがあります。

しかし、条文はほとんどありません。それでも、紛争は生じますから、訴えがあり、裁判所はルールを提示して、結論を出さないといけません。

裁判拒否は出来ないからです。つらいところです。

その判例を見てみましょう。

実は、Ａが土地をＢに貸していましたが、建物を所有している状況で、土地をＣに売りました。

この事例で、ＣがＢを追い出せない場合に、その後どうなるか、ですね。

まず、ＣはＡに文句を言いたいはずです。「なんだよ、これつかえないじゃないか」と。

そこで、解除をできればしたいし、損害賠償もできればしたいです。

その根拠となる条文はあります。

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（地上権等がある場合等における売主の担保責任）

第五百六十六条　売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。

２　前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。

３　前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。

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２項は、賃借権の登記がないとダメとなっていますが、それを借地借家法で、補充しています。

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１０条
３項　民法第五百六十六条第一項及び第三項の規定は、前二項の規定により第三者に対抗することができる借地権の目的である土地が売買の目的物である場合に準用する。

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ですから、今回も566条で考えればいいのですが、解除も、損害賠償の請求も、買主がつまりＣが善意であることが前提です。

しかし、不動産取引は、現地調査が普通ですから、実際に見に行けばＢが使っていることは容易にわかり、あとで善意で買ったという主張はなかなか認められません。

宅建業者が媒介とかしていれば、なおさら宅建業法35条での説明を受けるくらいですからね。悪意となってしまいます。

そうすると、悪意であるＣは、買った以上もうこの土地を所有するしかないでしょう。

そこで、今度はＢとの関係はどうなるかとなりますね。

前提は、Ｂを追い出せない、しかもＢはそのまま正当に使用できる、この状況でどうするかです。

この点、条文はありません。いろいろ知恵を出します。

そうすると、Ｃは、Ｂに賃料を請求することをきっと考えるでしょう。

でも困ったことに、そのためにはＣＢ間で賃貸借契約がないと請求できません。その契約をすればいいじゃないか、と簡単に思われるかもしれませんが、Ｂが常に応じるとも思えませんね。

仮に、Ｃが法律を知らない人なら、一度Ｂに高圧的な態度で出て行けと言っているかもしれません。そうなら、なおさらＢはウンとはいわないですね。

しかし、それでもうまく解決するには、Ａにこれまで通り賃料を得させるのもどうですか、あまりいい解決策とはいえませんね。ですから、ＡＢ間の賃貸借がＣＢ間に引き継がれるのが一番いいのです。

それですべて丸く収まるように思います。Ａの賃貸人の地位がＣに当然に引き継がれるとしています。当然というところがミソです。それは、契約に任せると先ほどのようにうまくいかないこともあるからです。

判例は、もうひとつ考えています。実際にＣが賃料を請求するためには、さらに土地の所有権移転登記をしていないとダメだよ、としています。

これは、Ｂの保護を考えてのものです。

本当に土地をＣが買っているか、Ｂは分からないからです。Ｂは登記がある方に支払えば、二重弁済の危険を回避できますね。

よくここまで考えたものだ、と思いませんか。

このように、試験でも出題されます。

ついでに、ＢがＡに入れていた敷金も、ＡＢ間（もう関係は終了するから）で一度精算されたものが、残額があれば当然にＣに引き継がれると判例はいっています。

ですから、Ｃの立場からすると、土地を買うときには敷金もきちんと調べないと、あとで余分な出費となりかねませんから、注意しないといけません。

ふー、ということで、一件落着です。

今回も、お疲れ様でした。

では、また。